城市系列点评之成都，成交高居首位，房价继续微跌

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卖刚需也就赚个吆喝跑个流量，相对有限的改善市场才是成都房企角逐利润空间的重要“战场”！

2015年成都商品住宅成交量达到2437万平方米，在十大城市中排在第一，但由于房价较低，成交金额仅名列全国第八，平均房价也在十大城市中排在末位。

总体而言去年市场热度不高，2015年成交量仅同比上涨3%，但基本面仍算平衡，住宅年底存量1787万㎡，去化周期约8.2个月。去年下半年三次“双降”和首套降首付之后，市场成交量价在“金九十银”有所表现，年底也出现翘尾行情，但随着政策刺激效果的递减，2016年的成都楼市走向仍不太乐观。


整体来看，2015年成都市场呈七大特征：

一、利好政策刺激不明显，住宅市场整体趋稳

全年成都住宅成交面积约2437万平方米，同比微涨3%；供应则有显著增加，同比增长21%至2370万平方米；全市住宅成交价为每平方米7124元，小幅微跌。2015年房地产市场利好政策频出，但成都新房成交量并未有明显上涨。这样“波澜不惊”的数据背后，是这一年来多项政策出台以及企业主动降价的结果。


二、刚需依旧独大，改善市场复苏明显

面积段来看，70-90平方米产品是成都住宅市场的绝对成交主力，共计10.8万套，占比43%，其次是90-120平方米面积段，共成交8.05万套，占比32%。

近年来，刚需依然占据成都房地产市场中绝对主流，小面积段产品备受市场青睐。虽在政策激励下，整体市场成交并未放大，但改善需求有明显的释放，成交占比较2014年放大5个百分点。

总价段方面， 50-70万成交7.5万套，成交占比出现3.1个百分点的下滑；而70-100万和100-200万的改善型住宅产品成交占比均有不同程度上升。这表明虽然2015年的政策利好并未提振成都整体楼市，但对于改善型需求却有实在的刺激作用。

从同比增速的增幅来看，高总价的增速显著高于低总价的产品成交增速，其中70-100万的产品同比增速增幅最大， 即改善型需求增速快速提升。成都30-50万的成交比例高达35.9%，这一定让北京楼盘、上海楼盘、深圳楼盘居民羡慕嫉妒恨了，京沪深仅够一个卫生间的钱，在成都就可以买一套房。


三、土地市场低位运行，主城区备受青睐

2015年大成都土地市场整体有所回暖，共成交土地建筑面积2822万平方米，同比上涨6%；成交楼板价为1910元/平方米，同比增长3%；成交金额538.9亿元，同比上涨9%。

近三年，成都市土地成交规模整体低位运行。2015年成交建面略高于2014年同期，但仍处历史低位。但整体市场分化严重，优质地块房企争夺激烈，主城区和近郊土地市场最受房企青睐，量价齐升。




四、商办市场库存不断追高

近三年来，成都市商业办公的新增供应量持续走高，但成交量却直线下滑。2015年成都市商办供应合计702万平方米，成交共370万平方米，仅为供应的一半，库存压力持续攀升。据2月底最新数据，成都商办库存高达1305万平方米，按近一年去化速度估算，需要3.5年方可去化完毕。其中购物中心总体量超过700万平方米，位居全国城市首位；甲级办公楼存量约为260万平方米，若以2015年的净吸纳量租约面积净增长+成交估算，去化周期更是高达13年。


五、榜单门槛基本持平，区位和配套仍是销售核心

2015年成都市住宅项目成交金额、成交面积排行门槛与去年基本持平，不乏有热销项目同时入榜面积榜和金额榜，其中世贸城分别摘得面积和金额的榜首，当之无愧的2015成都最热销项目。

具体分析2015年热销的项目优势可以看到，除了产品定位精准、营销创新和性价比高是其核心的成功因素外，优越的区位和成熟的配套才是项目内在的最重要原因，如以恒大曹家巷广场、中海九号公馆等均是如此。


六、二手房成交规模增长可观，发展空间大

2015年二手房共成交7.3万套，共计682万平方米，成交套数和成交面积分别同比增长了54.5%和48.8%，套均面积也从2014年的89平方米提升到了93平方米。受二手房营业税免征年限调整为两年政策及改善型需求释放影响，并且伴随着存量房市场的不断扩大，二手房市场规模也在不断扩大。

七、经济指标出色，人口净流入稳步增长

基本面来看，2015年成都GDP为10801.2亿元，同比增长7.9%，经济增速快于全国，城镇人均可支配收入也不断增加，利于成都楼市的复苏和平稳发展。

成都作为西部经济中心，人口净流入逐年增多，利用经济增长与人口流入叠加带来的效应，成都的房地产市场已发展成为一个相对稳健的市场。经济和人口的增长都为成都房地产的长期持续发展保驾护航，成都楼市的繁荣发展可期。截至2015年底，成都商品住宅库存量为1787万平方米，去化周期降至8.2个月，整体市场供求关系仍相对和谐。


展望2016年，成都房地产市场仍将平稳发展，继续以去库存为导向。住宅市场方面，刚需产品仍将是市场主力，成交继续以郊区为主，价格应该可以保持平稳。商办市场供大于求格局很难扭转，未来商办去库存才是成都房地产市场最艰巨的任务。土地市场方面，2016年各大开发商还是会将重点放在郊区住宅地块，以满足现在大量刚需置业群体需求。不过按今天的销售价格来看，卖刚需也就只能赚个吆喝跑个流量，而相对有限的改善市场才是成都房企角逐利润空间的重要“战场”！